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Ancien ou neuf? Savoir choisir.

Toute personne désirant acquérir un bien immobilier en Israël se pose légitimement de nombreuses questions, liées au budget, à la ville, au quartier, au sérieux du promoteur, à la qualité des prestations, au retour sur investissement, etc... Il est une interrogation qui suscite des hésitations tout aussi légitimes: acheter un bien existant ancien, ou un bien sur plan, en état futur d'achèvement.

Souvent la première option est motivée par un manque de confiance dans les promoteurs israéliens, et la crainte de "mauvaises surprises" à la livraison.
Ces méfiances sont souvent infondées, et l'immense majorité des acquéreurs sont satisfaits de leur achat.

De plus, de nombreux garde-fous ont été institués par la loi, dans le but de protéger les acquéreurs, contre d'éventuels abus, retards ou malfaçons, ou autres difficultés pouvant surgir.
Ainsi, le promoteur a l'obligation de fournir des garanties bancaires prouvant sa solvabilité et sa solidité. Des pénalités sont exigibles par l'acquéreur en cas de retard dans la livraison, et à l'instar des pays de l'OCDE dont Israel est membre, il existe des garanties de malfaçon.

La qualité des prestations, les matériaux utilisés, la technologie, et les normes de construction, évoluent en Israël plus vite que partout ailleurs.
Les anciens immeubles ont été bâtis dans l'urgence des années 1950-60 sur pilotis, sans ascenseurs, sans parkings, souvent sans balcon, sans chambre de sûreté.
Acheter dans de l'ancien, c'est se condamner à court terme, à des travaux de rénovation internes et externes.

Les immeubles neufs, en plus du caractère moderne de leurs prestations, offrent une plus grande sécurité. Ils sont en conformité avec les normes anti-sismiques, et chaque appartement est doté d'un "Mamad" ou chambre de sûreté.
C'est pourquoi un fossé "culturel et technologique" sépare les constructions datant de 50, 30, ou 10 ans, de celles qui sortiront de terre en 2017, 2018, ou 2020.
Les prix de l'ancien et du neuf sont quasiment à identiques, notamment dans des villes comme Tel Aviv, ou la localisation est un facteur déterminant dans le prix.
Pour cette raison, on a tendance à préférer investir dans de l'ancien, immédiatement générateur de loyers. C'est ne pas prendre en compte les frais de rénovation et de ravalement de façade qui s'imposeront au bout de quelques années.
L'achat sur plan décale certes la production de loyers, un manque à gagner largement compense par l'absence de coûts futurs de rénovation et de ravalement.
Ce ne sont pas la les seuls avantages de l'immobilier neuf.
Celui-ci offre un cadre de vie moderne, à l'exemple de ces nombreux condominiums de 25 étages, conçus sur le modèle américain, permettant à des appartements en étages élèves, l'accès à la vue sur mer, sans pour autant devoir payer le prix au mètre carré d'une première ligne-mer.

L'achat sur plan permet également une plus grande flexibilité dans le choix des matériaux et l'aménagement intérieur. La qualité des prestations, les commodités - parking, ascenseurs - garantissent une location rapide, et un rendement plus élevé.
Les promoteurs proposent souvent d'acheter en conditions prévente, garantissant ainsi un prix bas, mais aussi des conditions de paiement avantageuses (20% à la signature, 80% à la livraison). Des solutions qui permettent d'immobiliser moins de capitaux, et limitent la perte de pouvoir d'achat générée par l'affaiblissement de l'Euro face au Shekel.

AXIOMA Israël

94 Ayarkon Street.

Tel-Aviv - Israël

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MARUANI

Acheter un appartement en Israël en toute sécurité

Acheter un appartement en Israël en toute sécurité

L’achat immobilier en Israël est un investissement important qui souvent s’accompagne de nombreuses interrogations, notamment pour les étrangers, peu familiers des démarches juridiques, fiscales et financières liées à ce projet. Quels sont donc les points à ne pas négliger ?

 

  1. Le titre de propriété : En Israël, un appartement n’est inscrit officiellement au nom de son propriétaire au Tabo (cadastre) que lorsque l’immeuble est achevé, a été divisé en lots et que chaque appartement a été défini et enregistré légalement. Avant cela, de multiples configurations juridiques existent et il faut bien vérifier que le droit de pleine propriété pourra à terme être enregistré à votre nom.

 

  1. Le diagnostic technique : Un bien est en général vendu « en l’état » en Israël, ce qui signifie que le contrat stipule que l’acheteur l’a vu et qu’il lui convient tel quel. Aussi, il n’y aucune obligation pour le vendeur de fournir un diagnostic technique et celui-ci sera effectué par l’acheteur s’il le désire et à ses frais.

 

  1. Les frais annexes : Sachez qu’en Israël, le prix annoncé est toujours « net vendeur ». Lorsque vous achetez un appartement en Israël, il faut ajouter la commission d’agence, les travaux, les honoraires d’avocat, et la taxe d’acquisition (équivalent des droits d’enregistrement). Une réforme fiscale de 2014 a d’ailleurs modifié les tranches d’impositions et les possibilités d’obtenir des abattements.

 

  1. Le prêt bancaire : En général, en Israël, le premier contrat signé est aussi le dernier. Ce contrat d’acquisition est définitif, sans clause suspensive et vous engage à payer le prix. D’autre part, les conditions d’octroi des prêts en Israël sont réglementées et limitées par la loi. Mieux vaut donc se renseigner précisément et demander un accord préalable à la banque avant toute signature, et parfois même une évaluation du bien en question et un accord du service juridique de la banque pour éviter les surprises au moment du règlement.

 

Le processus juridique d’acquisition immobilière en Israël a ses règles propres. A l’aide d’un avocat spécialiste, vous serez à même de faire face aux différentes questions qui se poseront à vous.

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Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation juridique personnelle.