Berdugo

Cas pratique: non-inscription des droits de propriété au tabo.

 

Prenons un cas assez courant dans notre travail quotidien d’avocat.

Un client vous appelle, affolé, et vous raconte qu’au moment de vendre son appartement, acheté sur plan il y a sept ans, il s’est rendu compte que cet appartement (dont il rembourse pourtant tous les mois l’hypothèque a la sueur de son front!), n’est pas encore inscrit a son nom, et ce malgré le long laps de temps écoulé entre le moment de l’achat et celui de la vente.

Ou encore: Un client vous demande si il est risqué pour lui d’acheter un bien non enregistré au tabo au nom du vendeur.

Quelles sont les raisons possibles de ces situations? Est ce courant?  Est ce que cette situation entraine une baisse de la valeur du bien? Mais aussi est ce que en tant que futur acheteur d’un tel bien (non inscrit au tabo), je prends un risque particulier?

Tout d’abord je tiens à préciser que nous ne pourrons répondre à toutes ces questions dans le cadre de cet article, mais simplement donner quelques éléments de réponse.

Il sera donc indispensable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, qui étudiera votre cas en particulier.

Pour commencer, est ce un cas courant en Israël? La réponse est oui. Selon les données du bureau des statistiques, des centaines de milliers d’appartements ne sont pas inscrits au tabo. Le gouvernement israélien est conscient de cette problématique, et contraint depuis quelques années les kablanim (constructeurs immobiliers) a déterminer un délai (généralement un an) entre le moment de la parcellisation du terrain et celui de  l’inscription des droits de tous les résidents au tabo.

Quelles sont les raisons principales de ces “non-inscriptions”?

  1. Lenteur bureaucratique: l’inscription au tabo est un long processus dans lequel sont parfois impliqués d’autres organismes que le tabo, comme par exemple le Minhal Mekarkaei Israël, (l’administration des terres d’Israël) et ces organismes sont souvent débordés et lents.
  2. Problèmes de parcellisation: tout terrain sur lequel un kablan décide de construire un immeuble doit être soumis au préalable a un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées a l’habitation) ; ce processus (qui ne dépends pas du kablan) peut parfois prendre des années du fait de sa complexité. Tant que le terrain n’a pas été parcellisé, il est impossible pour le kablan d’amorcer le processus d’inscription de l’immeuble au tabo.
  3. Négligence de la part du kablan. La responsabilité de la non inscription est parfois à imputer à la négligence du kablan qui ne remplit pas ses obligations contractuelles. C’est pour cela qu’il est impératif de vérifier (par le biais de votre avocat) qu’il existe une clause dans votre contrat d’achat (dans le cas de l’achat d’un appartement neuf) qui contraint le kablan a finaliser l’inscription des droits dans un délai déterminé, au delà duquel il sera dans l’obligation de vous verser un dédommagement.
  4. Existence de dettes: toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales, ainsi que de la municipalité, garantissant que le vendeur a réglé toutes ses dettes (ou a été exempté pour diverses raisons) auprès d’eux. Sans ces attestations le vendeur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au tabo.

Comment savoir ainsi si il est “dangereux” d’acheter un bien dont le vendeur n’est pas inscrit en tant que propriétaire au tabo?

Tout d’abord, chaque cas est particulier. Dans certains cas il m’est arrivé de déconseiller a mes clients de se lancer dans un processus d’achat, après avoir considéré la situation juridique sous tous ses aspects. Dans d’autres cas j’ai pu, grâce aux garanties que j’ai obtenues, rassurer le client et l’encourager à acheter.

Ce dont il faut principalement s’assurer, c’est des deux choses suivantes: est ce que le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il souhaite vendre, et deuxièmement, est ce que vous, en tant qu’acquéreur, pourrez être assuré que vos droits seront inscrits?

En ce qui concerne le vendeur, plusieurs garanties sont nécessaires si le bien n’est pas encore inscrit a son nom: en premier lieu l’existence d’une hearat hazara en sa faveur (une inscription cadastrale). Si il s’agit d’un vendeur qui a lui même acheté d’un kablan (comme dans notre cas précité) il doit être inscrit auprès de la Hevra Meshakenet (société attachée au kablan  en charge de l’enregistrement des propriétaires dans ses registres, en attendant l’inscription au tabo) qui sera en mesure de vous délivrer un “ischour zhouyot”  du vendeur (une attestation de droits). Si il s’agit d’un bien inscrit au Minhal, le vendeur pourra aussi vous fournir un ishour zhouyot du Minhal.

D’autre part votre avocat devra vérifier les différentes raisons de la non-inscription, en fonction de cela il pourra vous dire si cette raison est de nature a disparaître (par exemple attendre la parcellisation du terrain) ou si elle est plus problématique, comme par exemple l’existence d’une dette aux impôts de la part d’un kablan qui a fait faillite.

En ce qui vous concerne, votre avocat devra s’assurer que vos propres droits seront immédiatement protégés, par le biais d’une inscription cadastrale en votre faveur, dans les jours qui suivent l’achat, et ce en attendant l’inscription définitive au tabo. D’autre part, si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire, il faudra bien vérifier, avant de signer le contrat d’achat, que la banque est prête a vous accorder un prêt concernant ce bien en particulier.

Pour résumer, il n’y a aucune raison d’avoir peur si vous vous entourez d’un avocat compétent, qui en fonction de la situation juridique particulière du bien que vous souhaitez acquérir , saura vous conseiller, si oui ou non, vous lancer dans l’aventure.

 

Maître Emmanuelle Léa Berdugo : Cabinet spécialisé dans le droit immobilier, successions, création de sociétés, droit civil, traductions juridiques. Law office specialized in real estate transactions Tel: +972-54-5-565-228