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Ancien ou neuf? Savoir choisir.

Toute personne désirant acquérir un bien immobilier en Israël se pose légitimement de nombreuses questions, liées au budget, à la ville, au quartier, au sérieux du promoteur, à la qualité des prestations, au retour sur investissement, etc... Il est une interrogation qui suscite des hésitations tout aussi légitimes: acheter un bien existant ancien, ou un bien sur plan, en état futur d'achèvement.

Souvent la première option est motivée par un manque de confiance dans les promoteurs israéliens, et la crainte de "mauvaises surprises" à la livraison.
Ces méfiances sont souvent infondées, et l'immense majorité des acquéreurs sont satisfaits de leur achat.

De plus, de nombreux garde-fous ont été institués par la loi, dans le but de protéger les acquéreurs, contre d'éventuels abus, retards ou malfaçons, ou autres difficultés pouvant surgir.
Ainsi, le promoteur a l'obligation de fournir des garanties bancaires prouvant sa solvabilité et sa solidité. Des pénalités sont exigibles par l'acquéreur en cas de retard dans la livraison, et à l'instar des pays de l'OCDE dont Israel est membre, il existe des garanties de malfaçon.

La qualité des prestations, les matériaux utilisés, la technologie, et les normes de construction, évoluent en Israël plus vite que partout ailleurs.
Les anciens immeubles ont été bâtis dans l'urgence des années 1950-60 sur pilotis, sans ascenseurs, sans parkings, souvent sans balcon, sans chambre de sûreté.
Acheter dans de l'ancien, c'est se condamner à court terme, à des travaux de rénovation internes et externes.

Les immeubles neufs, en plus du caractère moderne de leurs prestations, offrent une plus grande sécurité. Ils sont en conformité avec les normes anti-sismiques, et chaque appartement est doté d'un "Mamad" ou chambre de sûreté.
C'est pourquoi un fossé "culturel et technologique" sépare les constructions datant de 50, 30, ou 10 ans, de celles qui sortiront de terre en 2017, 2018, ou 2020.
Les prix de l'ancien et du neuf sont quasiment à identiques, notamment dans des villes comme Tel Aviv, ou la localisation est un facteur déterminant dans le prix.
Pour cette raison, on a tendance à préférer investir dans de l'ancien, immédiatement générateur de loyers. C'est ne pas prendre en compte les frais de rénovation et de ravalement de façade qui s'imposeront au bout de quelques années.
L'achat sur plan décale certes la production de loyers, un manque à gagner largement compense par l'absence de coûts futurs de rénovation et de ravalement.
Ce ne sont pas la les seuls avantages de l'immobilier neuf.
Celui-ci offre un cadre de vie moderne, à l'exemple de ces nombreux condominiums de 25 étages, conçus sur le modèle américain, permettant à des appartements en étages élèves, l'accès à la vue sur mer, sans pour autant devoir payer le prix au mètre carré d'une première ligne-mer.

L'achat sur plan permet également une plus grande flexibilité dans le choix des matériaux et l'aménagement intérieur. La qualité des prestations, les commodités - parking, ascenseurs - garantissent une location rapide, et un rendement plus élevé.
Les promoteurs proposent souvent d'acheter en conditions prévente, garantissant ainsi un prix bas, mais aussi des conditions de paiement avantageuses (20% à la signature, 80% à la livraison). Des solutions qui permettent d'immobiliser moins de capitaux, et limitent la perte de pouvoir d'achat générée par l'affaiblissement de l'Euro face au Shekel.

AXIOMA Israël

94 Ayarkon Street.

Tel-Aviv - Israël

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Devenir avocat en Israël

Pour être avocat en Israël, il faut :

- Avoir la nationalité israélienne
- Avoir une carte d'identité israélienne
- Réussir les examens d'équivalence
- Stage d'un an
- Réussir l'examen du barreau – pour ceux qui ont besoin de le passer

Procédure pour s'inscrire aux examens d'équivalence :

1. Faire reconnaître ses diplômes : 
- Si vous avez moins de deux ans d'expérience professionnelle comme avocat, il faut adresser votre dossier à Mihal de la faculté de droit à l'université hébraïque à Jérusalem (פקולטה למשפטים באוניברסיטת העברית)
- Si vous avez + de deux ans d'expérience professionnelle, il faut adresser votre dossier au barreau des avocats (לשכת עורך הדין)
- Dans tous les cas, il faut également faire reconnaître ses diplômes par le Ministère de l'Education israélien

2. Passer les examens d'équivalence : 
- Une fois les diplômes reconnus
- Les examens se déroulent deux fois par an: en janvier et en août et il y a des préparations pour s'y préparer

La faculté de droit / פקולטה למשפטים 
Pour tous ceux qui ont moins de deux ans d'expérience professionnelle en tant qu'avocat. Pour s'assurer de reconnaissance de diplômes, avant son alyah il faut adresser par mail à Mihal Leibel, la responsable du département des reconnaissances des diplômes étrangers.  Tél : +972 (0) 2 588 25 40. 

Les papiers suivants :
- La demande de reconnaissance des diplômes (formulaire à demander par mail à l'adresse indiquée ci-dessus) 
- Les diplômes obtenus : Licence et Master
- Les relevés de notes pour chaque matière étudiée de L1, L2, L3, M1 et M2
- Carte d'identité israélienne, carnet de nouvel immigrant (s'il y a)
- Ces papiers doivent être traduits ou en anglais ou en hébreu par un notaire (si vous voulez traduire depuis la France, vous pouvez vous adresser au consulat israélien à Paris)  
- Celui qui est toshav hozer doit envoyer une autorisation d'entrées et sorties délivré par le Ministère de l'Intérieur
- 420 shekels (pour cette année – tarif qui pourrait changer l'année prochaine)

Celui qui a étudié dans des instituts privés, peut avoir un problème de reconnaissance.

L'ordre des avocats / לשכת עורך הדין 
Pour tous ceux qui ont plus de deux ans d'expérience professionnelle comme avocat et donc qui n'ont pas besoin de passer par la faculté de droit, vous pouvez directement présenter votre dossier à l'ordre des avocats, et notamment à Judith Lihani qui pourra vous aider pour la reconnaissance du diplôme, jusqu'à l'obtention du permis vous permettant de travailler.
Ses coordonnées : +972(0)25411208 - Email : judit@israelbar.org.il - fax: +972(0)25610062
Les documents : Le diplôme traduit (original et copie conforme) et les documents pertinents requis (notamment : notes pour chaque matière du parcours de la L1 au master) et traduits par un notaire certifiant l'acquisition du diplôme d'avocat à l'étranger.
Nous vous conseillons de la contacter avant même votre alyah pour vous préparer au mieux en amont.

Les examens

Les examens d'équivalence et du barreau : (Il y a 9 examens d'équivalence à passer) : 
- Droit civil et droit du travail : דיני חיובים ודיני עבודה וביטוח סוציאלי
- Droit de la propriété: דיני קניין
- Droit de la famille et de la succession: דיני משפחה וירושה
- Droit pénal: דיני העונשין וסדר הדין הפלילי
- Droit commercial A: דיני מסחר א'
- Droit commercial B: דיני מסחר ב'
- Procédure civile et déontologie: סדר דין אזרחי ואתיקה מקצועית
- Droit constitutionnel et administratif: דיני חוקה ומנהל
- Examen d'hébreu: עברית משפטית

Vous pouvez consulter ici le syllabus :  syllabus.pdf

A part l'examen d'hébreu juridique qui nécessite de la rédaction, tous les examens sont des QCM. Chaque examen dure 3 heures et il faut obtenir 61 au minimum à chacun d'entre eux.
Les sujets des examens sont en hébreu. L'étudiant ayant un niveau d'hébreu satisfaisant devra répondre en hébreu. Pour pouvoir répondre en français, il faudra faire la demande auprès de l'ordre des avocats. L'examen d'hébreu est pour les olim 'hadashim donc les correcteurs sont plus ou moins tolérants.

Voici le document de demande d'inscription aux examens :  demande de passer les examens.pdf 

A savoir : 

  • Le droit israélien est constitué beaucoup de jurisprudence : cas pratiques qui ont créé le droit.
  • En Israël, pratiquement tout le monde a un avocat car pour n'importe quelle chose il faut faire intervenir un avocat.
  • Toutes les transactions immobilières passent par un avocat.
  • L'avocat qui au moins 5 ans d'expérience, devra passer les 9 examens, mais pas l'examen du barreau.
  • Ne pas oublier que l'examen du barreau est le meilleur moyen de connaître le droit israélien.

Voici les informations sur l'admission au barreau israélien :  basic requirements to the israeli bar.pdf

Pour ceux qui seraient intéressés, la Faculté de Droit du collège de Netanyah propose aux diplômés en droit ayant suivi leur cursus en France une année d'étude visant à préparer les examens d'équivalence dans cette discipline. Pour plus d'informations, veuillez consulter cette présentation :  Equivalences droit.pdf

La procédure pour la reconnaissance des diplômes par le Ministère de l'Education est expliquée en français ICI 
Lisez bien tous les renseignements qui y figurent.
Une traduction notariée en Hébreu ou en Anglais est nécessaire pour tous les documents étant rédigés en langue autre que l'anglais, le russe ou l'ukrainien.
Tous les documents académiques doivent être des documents officiels émanant de l’université-mère, et non de branches d'université.

Vous trouverez ci-dessous les coordonnées des personnes à qui vous pourrez adresser votre CV, de la société Codex qui propose du travail aux avocats : danielle@codex.co.il - roni@codex.co.il - michal@codex.co.il

 

Sources : Agence Juive. 

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LE guide fiscal du nouvel immigrant.

LE guide fiscal du nouvel immigrant Israélien.

L’alyah ou la montée des juifs de France vers Israël constitue un changement radical de vie notamment en matière de fiscalité, c’est pourquoi il vous faut connaitre vos droits.

En effet, le gouvernement israélien entend aider les nouveaux arrivants c’est pourquoi il est indispensable de déterminer son éligibilité.

Qui peut être un nouvel immigrant?

La législation israélienne a entendu dégager trois catégories.
- le nouvel immigrant “Oleh Hadash” en vertu de la Loi du Retour (05/07/1950). Cette loi dispose que tous enfants et petits-enfants d’un Juif, son conjoint et le conjoint d’un enfant ou d’un petit enfant d’un Juif, que les ascendants soient encore vivants ou décédés pourra devenir citoyen israélien.

- le mineur de retour “Katin Ole” a quitté Israël avec ses parents avant l’âge de 14 ans et revient de façon permanente en Israël à partir de l’âge de 17 ans.
- le citoyen immigrant “Ezra Ole” est né hors d’Israël d’un parent citoyen israélien et qui aurait droit au statut d’immigrant selon la Loi du retour, s’il n’avait pas été un citoyen israélien.

Les avantages fiscaux accordés aux olim:

Les olims pourront bénéficier d’une exonération des taxes douanières à l’importation ou à l’achat d’effets personnels, d’appareils électriques et d’équipements pour la maison. L’exonération est individuelle pour chaque personne entrant sur le territoire.
L’exonération sera valable 3 ans à compter de l’alyah. Les professionnels pourront profiter d’une réduction des taxes à l’importation d’équipement professionnel lors de la création d’une entreprise pour une somme n’excédant pas 36 000$ FOB (Free On Board). Il est nécessaire que l’équipement soit utilisé dans l’entreprise.

L’exonération est valable 3 ans à compter de l’alyah. Les véhicules à moteur feront l’objet d’une exonération. Les Olims bénéficient d’une réduction sur la taxe à l’achat d’une nouvelle voiture en Israël. Cette réduction est valable durant 3 ans à compter de l’alyah.
Par exemple si un véhicule coûte 20 000 NIS
La taxe sur le véhicule : 20 000 × 50% = 10 000
La valeur du véhicule + la taxe = 30 000
TVA : 30 000 × 17% = 5 100
Total du : 10 000 + 5 100 = 15 100 NIS

Fiscalité verte: l’immigrant qui achètera/importera un véhicule produit à partir du 1er janvier 2007 sera éligible à une réduction d’impôt. Plus le niveau de pollution du véhicule sera bas, plus le taux de la taxe sera faible.

Ci-après le tableau récapitulatif
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Les avantages en matière immobilière accordés aux olim :

Les particuliers qui souhaiteront investir dans l’immobilier se verront appliquer une réduction sur la taxe d’acquisition d’un appartement “Mass Re’hicha” valable pour une période de 7 ans à compter de la date d’alyah.
L’acquéreur nouvel immigrant devra s’acquitter de la taxe d’achat d’appartement à hauteur de :
0.5% pour un bien allant jusqu’à 1.700.220 shekel
5% au-delà de 1.700.220 shekel

Les Olim sont les bénéficiaires d’une réduction sur les impôts locaux “arnona” (équivalent de la taxe d’habitation française) pendant 12 mois à faire valoir dans les 2 premières années de l’alyah. A Tel Aviv, la réduction est de l’ordre de 90%. Sur l’ensemble du pays la réduction est de 70 à 90%.

Les avantages en matière d’imposition sur le revenu accordés aux olims:

Les Olims bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu ‘Mass Ha’Hnasa" pendant 42 mois à compter de la date d’alyah.
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Les Olims sont dispensés de déclaration et d’imposition de tous revenus, de quelque origine que ce soit à condition qu’ils proviennent de pays autres qu’Israël.
Ces revenus ne doivent donc pas provenir d’un travail effectué en Israël.
Cette exemption est valable pendant 10 ans à compter de la date d’alyah.

Exception : si les olims ont un établissement permanent en Israël, l’activité ainsi que les revenus générés seront considérés comme israéliens.

Conséquence : ils devront s’acquitter de la taxe sur les sociétés et ne pourront pas bénéficier de l’exemption.
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Cet article permet de donner un simple aperçu général, sans prétention d‘exhaustivité. Nous nous tenons à votre entière disposition pour toutes questions ou clarifications, notre cabinet étant spécialisé dans le conseil et l’assistance juridique des entreprises et des particuliers, dans les domaines de la fiscalité, la haute technologie et les investissements en Israël et dans le monde entier.

Cabinet Lior Pick & Co
2 Hanechoshet street, Ramat Ha Hayal | Tel-Aviv
Tel : +972-3-5105002
Fax: +972-3-5105025

Sources : Israel Valley - Site Officiel de la Chambre de Commerce et d'Industrie : Lien 

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Faits d’actualités : Fiscalité immobilière, la réduction de la période permettant la détention de deux biens sans payer de surtaxe à l’achat et à la revente.

Ce mois-ci notre cabinet a décidé de se pencher sur deux points qui font l’actualité, l’un sur le plan pénal et militaire avec les poursuites judiciaires contre le soldat ayant tiré sur un terroriste à Hevron, l’autre sur le plan immobilier et fiscal avec la réduction de la période permettant la détention de deux biens sans payer de surtaxe à l’achat et à la revente.

Images intégrées 1 Nous avons été invités à intervenir dans le journal de la chaîne d’information i24news afin de faire le point sur les poursuites entamées contre le soldat ayant tiré sur un terroriste lors d’une attaque au couteau à Hébron.

Pourquoi le Tribunal Militaire a décidé de qualifier les faits en meurtre et non assassinat? Quel est le sens d’une assignation dans une base militaire en droit militaire par rapport à une assignation à domicile en droit civil et non d’un emprisonnement ferme? Que peut apporter le résultat de l’expertise médico-légale sur la qualification des faits? Peut-on comparaître ce type de faits et d’évènements à ce qui se passe dans les armées française ou américaine sur leurs territoires ou à l’étranger?

Pour revoir nos explications, cliquez ici

En ce début de printemps, nous souhaitons également attirer votre attention sur une modification qui a été votée par la Knesset à la loi portant sur l’imposition fiscale immobilière.

L’amendement qui prendra effet dès le 1er mai sous la forme d’une mesure temporaire pour 5 ans (jusqu’en 2021) vise à réduire de 24 mois à 18 mois le temps permettant à un acheteur pour vendre l’appartement dont il est déjà propriétaire et cela afin de ne pas payer d’impôt sur la plus-value et d’obtenir un calcul plus avantageux sur l’impôt d’acquisition.

Le véritable objectif annoncé de ce texte par le Ministère des Finances est encore une fois de tenter de mettre sur le marché le plus de biens à l’achat et donc de faire baisser les prix.

L’amendement n° 85 de la loi prévoit donc que la période pendant laquelle une personne pourra détenir deux appartements mais être considérée comme propriétaire d’un seul bien au regard de l’autorité fiscale sera réduite de 24 mois à 18 mois. Ainsi, la personne qui vendra son ancien appartement dans les 18 mois de l’achat du nouveau, bénéficiera :

d’une taxe d’acquisition réduite réservée au propriétaire d’un seul bien (0% jusqu’à 1,6 millions NIS, 3,5% sur la tranche allant jusqu’à près de 1,9 millions NIS et 5% sur la tranche allant à près de 5 millions NIS) et non de celle prévue au multipropriétaire (8% dès le premier shekel) ;
ET

de l’absence de taxe sur la plus-value. Après cette période de 18 mois, la plus-value s’appliquera lors de la vente du second appartement à hauteur de 25%, comme cela est prévu par la loi depuis 2 ans.
Cette période de 18 mois est le résultat de l’opposition des membres de la commission parlementaire en charge du sujet lorsque le ministère des finances poussait pour fixer la période à 12 mois.

Ce texte ne concerne pas les acquéreurs d’appartements sur plan. Il ne concerne pas non plus les non-résidents israéliens qui sont soumis dès leur premier achat à l’imposition des multi-propriétaires et non des primo-accédants.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

Pour approfondir ces sujets ou d’autres, nous vous invitons à visiter notre blog où vous trouverez toutes nos publications et notre site internet qui vous en dira un peu plus sur notre cabinet.

A bientôt,

Charbit Law
Lawyer Office

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Mais qui est le propriétaire ?

Reforme de 2005. Qui es propriétaire ?

 

Suite à une décision gouvernementale datant de 2005, des centaines de milliers d’appartement registres au nom de l’administration foncière israélienne (ci-après :minhal mekarkai Israël ) pourront être enregistres au nom des propriétaires au tabo, cela veut donc dire que les bailleurs emphytéotiques pourront être registres en tant que propriétaire !

 

Une Révolution a donc eu lieu en 2005: tous Les biens enregistres au nom  de l’Administration foncière israélienne pourront être inscrit au cadastre en tant que propriété pleine et ce par le biais d’une procédure simple a réaliser devant le notaire.

Ceci est donc non seulement une réforme, mais également une révolution dans l'immobilier en Israël...

 

Revenons donc  à l’origine pour comprendre l’ampleur de cette réforme:

 

Nous allons d'abord essayer d'expliquer la différence entre un bien enregistre au  minhal mekarkai Israël et un bien inscrit au tabo (cadastre) .

 

 Légalement, le droit inscrit de la manière la plus puriste  reste celui inscrit au tabo.

 

L’inscription au tabo  permettant une plus grande  flexibilité afin de laisser a son propriétaire la gestion de  son bien en fonction de son seul desiderata (selon les lois urbaines et de construction applicables), sans besoin d’approbations et/ou  consentements de tiers ou du minhal mekarkai israél.

 En d'autres termes, le propriétaire de l'appartement peut hypothéquer son bien, le vendre, ou faire une donation sans avoir à requérir l’accord de quiconque.

 

Il faut savoir que 80% des terres en Israël sont enregistrées au profit du minhal mekarkai Israël, pour des raisons historiques afin d’éviter  une prise de contrôle des terres israéliennes par des étrangers du fait que pour acheter un bien enregistre au minhal mekarkai Israël, il faut déclarer être juif.

 

Par conséquent, la plupart des appartements sont acquis par l’acquéreur en tant que bailleur emphytéotique pour une durée de 49 ans, en principe renouvelable,  vis-à-vis du minhal mekarkai Israël qui ne jouit que d’un  bail  pour une longue période, et sous réserve des normes édictées par le minhal mekarkai Israël.

 

Par conséquent, il faudra obtenir l’accord du  minhal mekarkai Israël pour toute vente ou  construction supplémentaire. Le minhal mekarkai Israël exigent, dans de nombreux cas, un paiement spécial: frais de permis, de consentement ou d'augmentation  des frais de bail emphytéotique.

Tabu ?

Pour ceux qui ne veulent pas faire face au  minhal mekarkai Israël pour tout changements ont la possibilité de verser une somme forfaitaire de frais de location réduits anticipés pour les années à venir (dme ivoun), c’est pour cela que de nombreux biens sont vendus incluant ces dme ivoun (hahira meouvenet) afin d’éviter à l’avance de devoir régler des frais.

 

Il faut savoir qu’entre un appartement inscrit au minhal mekarkai Israël  et le même inscrit au tabo, la valeur de l'appartement inscrit au tabo peut aller jusqu’à 10 % de plus.

 

 Il existe aussi un troisième groupe de biens, qui ont été construits sur des terres appartenant au minhal mekarkai Israël  alors que  l'enregistrement des droits a lieu dans les bureaux des sociétés gestionnaires  (hevra mechakenet), ou dans un bureau d’avocat. Ceci est, bien entendu, la situation la moins favorable. Dans un tel cas, la preuve de la propriété, devra se faire en deux temps: produire le certificat de droit du minhal mekarkai Israël ainsi que celui de la hevra mechakenet.

 

En conclusion,  Avant d'acheter un appartement, il faudra se tourner vers un avocat spécialisé en droit immobilier afin qu’il  vérifie le statut juridique applicable, le type d’inscription pouvant  avoir des répercussions financières significatives et envisager avec l’aide de son conseil juridique de convertir l’inscription au minhal mekarkai Israël en inscription au tabo de manière pure et dure.

 

 

Cet avis  ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique auprès d’un avocat compètent en la matière.

 

Notre cabinet d’avocat, notaire, se mets donc à votre disposition pour s’occuper toutes vos transactions immobilières et vous garantir un service professionnel.

 

OFFICE NOTARIAL BENCHIMON KARINE, AVOCATE ET NOTAIRE.

5 RUE DRUYANOV (angle BUGRASHOV 45), 8 EME ETAGE -  TEL AVIV

TEL: 0737856786 FAX: 0737856778 | TEL FRANCAIS: 01-77479878 | Portable: 0547201108

MAIL : kabenshimon@gmail .com

Visuel - Banque

Nouvelle Jurisprudence de la Cours-Suprême.

EN CAS DE RETARD DE LIVRAISON, LE CONSTRUCTEUR NE PEUX REPOUSSER LA DATE DE LIVRAISON A UNE DATE NON FIXÉE A L AVANCE

 

Cette nouvelle jurisprudence provenant de le juge DAPHNA BARAK EREZ  DE LA COUR SUPRÊME  a attrait a un couple qui a acheté un bien d un constructeur et a reçu les clés en retard.

Le  désaccord portait sur la date du retard:

Alors que les acheteurs ont estime que le retard était de sept mois et demi, le constructeur n était d accord de rétrocéder que trois mois et demi et ainsi déduire du prix d’achat la somme de 23.000 shekels en compensation pour le retard.

En Octobre 2014, la acheteurs se sont tournés vers la Cour des petites créances et ont exige une indemnisation supplémentaire de de 27.677 shekels en plus des 23,000 shekels.

Le constructeur a répondu que le retard était lie au fait que les acheteurs ont demandé de faire quelques changements dans l’appartement, ce qui avait cause un report de la date de livraison d au moins soixante jours, comme convenu dans le contrat de vente.

 La cour a donne raison aux acheteurs et le constructeur a déposé un recours devant la cour d appel qui a infirme la décision de la cour et réduit l indemnisation des acheteurs de 12,000 sh.

Les acheteurs n en sont pas restes la et ont portes leur affaire devant  la Cour suprême en soutenant qu il s agissait d une question d’une importance capitale compte tenu de l’état du marché du logement et du pouvoir illimité des constructeurs.

Les acheteurs ont fait valoir que l’article 5A de la loi sur la vente (Appartements) – qui traite de  la question de l’indemnisation en cas de retard dans la livraison a été conçu pour protéger les acheteurs, et par conséquent, la clause signée, permettant à l’entreprise de construction de  livrer l appartement SANS DATE PRÉCISE  en raison de tous les changements faits par les acheteurs  – est  contraire à l’objectif de la loi.

Le Juge Daphna Barak-Erez a rejeté la  position du constructeur  et a clairement indiqué que la date de LIVRAISON est d’un intérêt fondamental pour les acheteurs d’un appartement, et que cela nécessite une protection de la partie faible à la transaction, a savoir L ACHETEUR.

Selon le juge, cet article précité  ne fait pas obstacle aux parties de reporter la livraison, mais il ne permet pas de libérer le constructeur de la fixation d’un temps prédéfini DE LIVRAISON.

Le juge a d ailleurs rappeler que D’APRÈS LA LOI ( ET EN CONTRADICTION AVEC LA PRATIQUE QUE NOUS OBSERVONS MALHEUREUSEMENT) , il est important de noter que l’entrepreneur doit payer l indemnisation   pour chaque mois de retard a  l’acheteur, et n est pas autorisé à déduire les indemnités dues sur la dernière somme a régler.

Si votre constructeur a un retard de livraison ou que vous rencontrez tout problème, n hésitez pas donc a vous tourner vers notre étude afin de faire respecter vos droits.

 

Best regards,

CABINET avocat BENCHIMON

Karine Benchimon, adv.

avocate & notaire

5 Rue Druyanov  Tel-Aviv – CP 6314305 (8 eme étage)

tel : 073-785-6786 | fax : 073-785-6778 

tel : français :01-77479878 | mobile : 0547201108

mail: kabenshimon@gmail.com

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Le traitement des infractions routières depuis le rapport Shapira et la procédure de livraison d’appartement et de remise des clés

Ce mois-ci notre cabinet a décidé de se pencher sur deux questions essentielles bien que différentes qui sont pourtant au centre des préoccupations quotidiennes, à savoir le traitement des infractions routières en question depuis le rapport Shapira et la procédure de livraison d’appartement et de remise des clés.

Nous avons tout d’abord eu à intervenir sur la chaîne I24News dans le cadre du rapport du Contrôleur de l’Etat M. Shapira qui mettait en lumière de nombreux manquements de la police dans le traitement des PV issus d’infractions routières que cela soit vis-à-vis des conducteurs que des membres de la police ainsi que sa négligence dans la mise en place de nouveaux radars qui ont coûté des millions de shekels aux contribuables israéliens. 

Dans un pays où la mortalité sur les routes est un fléau, la police vient de donner, à ses dépens, aux contrevenants une ligne de défense toute faite. Pour revoir nos explications cliquez ici

Nous avons également souhaité attirer votre attention sur une décision de justice rendue par le Tribunal des PetitesCréances (équivalent du Tribunal d’Instance et/ou du juge de proximité) contre le géant de l’immobilier, le promoteur Gindi. Ce dernier a été condamné à payer des dommages et intérêts à l’un de ses acheteurs clients en conditionnant la livraison de l’appartement et donc la remise des clés à la signature d’une renonciation de plaintes et de poursuites à son encontre. Pour le Tribunal, à la livraison, l’appartement doit être remis à son propriétaire sans condition et sans demande de renonciation, celui-ci ayant déjà payé la totalité du montant de la transaction. Il est de l’obligation légale du promoteur de réparer et/ou rectifier les défauts listés par l’acheteur.

Le promoteur immobilier Gindi (Sarona, Shaul Hamelekh 2, Love à Tel Aviv entre autre) a été condamné en fin d’année dernière à verser à l’un de ses acheteurs dans le projet Sarona la somme de 15.000 NIS. Le promoteur avait exigé que l’acheteur signe le jour de la livraison et de la remise des clés sur un document affirmant sa renonciation à toutes assignations et poursuites.

Cette histoire est celle de M. Bar Sade qui venait prendre possession de son appartement dans l’un des immeubles construits par Gindi à Sarona. A son arrivée au bureau de la société, il s’est vu annoncé que s’il ne signait pas un document de renonciation, il ne se verrait pas remettre les clés de son appartement.

L’acquéreur a refusé de signer malgré le déménagement engagé le même jour et la société Gindi a refusé de remettre les clés – la remise des clés et de l’appartement a donc tout bonnement été décalée sine die.

Pour l’acquéreur, la société Gindi a donc été en retard dans la date contractuelle de livraison et il était donc dans son droit à demander un dédommagement légal.

L’acquéreur s’est alors tourné vers la Cour des Petites Créances – Tviot Ktanot (inférieur à 35.000 NIS) et a demandé le versement de dommages et intérêts, au nom du déménagement qui a dû être reporté et au nom du conditionnement de la livraison de l’appartement à la signature d’une renonciation de poursuites.

Le 16.11.2015, la décision du juge a condamné la société Gindi au versement de 15.000 NIS ; 5.900 NIS pour le déménagement engagé et annulé, 7.500 NIS au nom du préjudice moral résultant de la tentative de faire signer l’acquéreur sur un document non valide et enfin 1.600 NIS de frais de justice.

Il faut bien comprendre que le moment de la livraison (« mesira » en hébreu) se fait suite au règlement total par l’acquéreur du prix d’achat auquel se sont  ajoutés le montant de l’inflation, les frais d’avocats du promoteur/kablan, et les connexions au réseau électrique, d’eau , etc…

Du jour de la livraison, l’appartement passe sous la propriété effective de l’acheteur et il est habituel d’organiser avec un représentant du promoteur/kablan une première visite de l’appartement fini durant laquelle lui seront remises les clés. Lors de cette visite, il est possible de remarquer certains défauts, mais la plupart des acquéreurs ne sont pas des experts ou des ingénieurs et le moment de la livraison attendu depuis des années ne se prête pas forcement à cela, c’est en partie pour cette raison que les promoteurs souhaitent faire signer des documents de renonciation de poursuites.

Un document de renonciation est sans valeur

Bien évidemment, la signature abusive de ce document, ne vous empêchera pas de réclamer des réparations si par la suite certains défauts apparaissaient. Bien souvent, le contrat signé au début du processus d’achat offre une période d’un an pendant laquelle, le kablan recevra vos demandes de réparations/corrections/rectifications.

En effet, la loi sur la vente (appartement) comprend de nombreux articles relatifs à la période de garantie, aux obligations du kablan et à celle de l’acheteur. Par exemple, le kablan ne peut justifier son retard dans la livraison ou la non rectification des défauts par la pression mise par l’acheteur pour récupérer son appartement ou par sa non compréhension et ne peut donc pas tourner le dos à ses obligations légales.

La loi fixe d’ailleurs qu’est nulle toute renonciation aux droits de l’acheteur relatifs à la non-conformité, la réalisation de réparation dans l’appartement ou la prise de possession, qui sont des conditions du transfert des droits à l’acheteur.

Il faut donc se souvenir qu’au jour de la livraison de votre appartement, il n’y a pas à signer de document de renonciation de poursuites et que le kablan ne peut conditionner la remise des clés et la livraison de l’appartement à la signature d’un tel document.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

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Négocier le bail d’un local commercial, les points essentiels

Votre activité nécessite désormais la location d’un local commercial et il va falloir négocier le bail. Comme souvent en Israël, la négociation est ardue car tout se négocie, de la date d’entrée dans le local, à la durée du bail en passant par la couleur du papier peint à poser lors de votre sortie du local. Ne vous précipitez pas, pensant que le plus important est de commencer à travailler quelque soit les conditions.

Voici quelques points essentiels sur lesquels il est utile de porter attention et de ne pas abandonner en cours de négociation :

  1. Définition du bien

De nombreux locaux comprennent plus que la surface de bureau ou d’activité, comme des parkings, caves, cuisine collective l’étage, etc… ne faites pas d’économie d’encre et inscrivez au contrat tout ce que comprend le local afin que l’on ne vous demande pas par la suite de paiement supplémentaire pour leur utilisation.

Le plus à savoir : Faites vérifier l’extrait de cadastre où est inscrit ce que peut comprendre le local en plus de sa simple surface et faites préciser que vous détruirez (si c’est le fait de l’ancien locataire) ou n’utiliserait pas (si c’est le fait du bailleur) tel ou tel partie n’ayant pas reçu de permis de construire. .  

  1. L’objet du bail

Il est essentiel d’inscrire au contrat au minimum l’activité qui sera exercé dans le local au maximum la possibilité d’exercer toute activité légale afin de vous laisser toute latitude pendant la durée du bail, si vous décidiez de changer d’activité.

  1. Option

Comme dans l’habitation, le contrat de bail commercial n’a pas de durée minimum et très souvent les parties ne veulent pas s’engager pour des périodes trop longues. L’option permet au preneur de pouvoir à son avantage décider de rester ou pas dans le local pour une nouvelle  période prévue à l’avance.

Encore une fois tout ici sera prétexte à discussion, le montant du loyer, la durée de l’option, si celle-ci est divisible ou pas, la date limite permettant au preneur d’user de son droit.

Le plus à savoir : Les augmentations de loyer doivent être comprises entre le montant de l’inflation et un montant fixe de 5%.

  1. Portes de sortie

Tant que vous êtes le preneur du local ou des bureaux vous devez payer le loyer. Il est donc utile de prévoir au contrat des portes de sortie vous permettant de trouver un locataire remplaçant (1) ou un preneur qui viendra partager avec vous le local et l’activité (2) ou encore un sous locataire à qui vous louerez directement une partie du local (3).

La troisième option est commune dans des bureaux mais quasi inexistante dans des locaux commerciaux type magasin avec pignon sur rue. Les deux premières sont quant à elle ouvertes à tout type de commerce mais exigeront l’accord du Bailleur avant sa réalisation.

  1. Pas de commerce concurrent

Ce point est rare et spécifique à certaines activités et certains lieux.

Il engage le bailleur une fois que vous aurez quitté le local. En effet, par ce point le bailleur accepte de ne pas faire signer un nouveau bail à un locataire ayant la même activité que la vôtre afin de ne pas pouvoir user de votre réputation.

Cette exigence peut également se transformer en exclusivité si votre bailleur est un centre commercial, afin que vous ne soyez le seul à développer et commercialiser votre activité dans un tel lieu.

Le plus à savoir : Lorsque vous aurez décidé de quitter le local et aurait trouvé un nouveau locataire, demandez-lui le versement d’une indemnité de sortie qui vous permettra de couvrir une partie des frais engagés lors de la période de location comme ceux de rénovation mais également monnayant votre réputation et l’achalandage.

Si vous payez une indemnité de ce genre, faites-le inscrire dans votre bail afin de pouvoir justifier votre demande lors de votre sortie.

  1. Remise du local au bailleur

Très souvent le bail proposé inscrira que vous devrez remettre le local dans l’état dans lequel il était précédemment. Comme vous l’imaginez, cette formulation ne veut rien dire ; vous entrez dans un local où il y avait un restaurant et vous avez une activité d’agence immobilière, le local n’avait pas été rénové depuis des années et vous vous apprêtez à effectuer plusieurs dizaines de milliers de shekels de travaux, etc…

Le bailleur essaiera de vous convaincre qu’il s’agit d’une formulation générale et que de toute façon vous transférerait le bail à un autre locataire, donc peu importe.

Le plus à savoir : Prenez la peine de faire quelques précisions, cela vous permettra de faciliter la procédure de libération des garanties qui est toujours liée à la remise du local au bailleur.

Comme nous le rappelions au début de cet article, les points de négociation sont aussi nombreux que les obligations et droits de chacune des parties, soyez donc vigilants afin de pouvoir débuter votre activité une fois la question réglée de la location.

 

Maître Emmanuel CHARBIT

Avocat  titulaire du Barreau de Paris et d’Israël

Weizmann St. 4 – Asia House – Tel Aviv

Tél: +972 73 21 60 167

Mail: emmanuel@charbitlaw.com

 

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.

MARUANI

Coup d’œil global sur la fiscalité immobilière en Israel

Lettre d’information, Janvier 2016.

 

Vous envisagez une transaction immobilière en Israël ? Que vous soyez acheteur, vendeur ou loueur, la fiscalité immobilière s’applique en Israël à différents niveaux. Faisons le point sur la taxation et les exemptions possibles.

 

  1. L’acheteur : au moment de l’acquisition d’un bien, vous devez à l’Etat la fameuse taxe d’acquisition. Pour les logements, elle est a priori de 8% si vous êtes non-résidents ou si vous possédez déjà un appartement. Nous pourrons sur cette base optimiser cette fiscalité si vous répondez à divers critères tels que la résidence en Israël, l’Alya, ou le bien unique.

 

  1. Le vendeur : Lors de la vente d’un appartement, la mairie peut tout d’abord exiger une taxe d’amélioration (Etel Ashbaha) si elle a voté un plan d’aménagement octroyant des droits de construction supplémentaires à votre bien. D’autre part, vous payez la taxe sur la plus-value, calculée selon la date d’acquisition du bien. Si vous êtes résident israélien et que c’est votre seul bien, vous pouvez bénéficier d’une exemption. Dans le cas contraire, et selon certains paramètres, la nouvelle réglementation prévoit un calcul proportionnel et avantageux de la plus-value accumulée depuis 2014 uniquement.

 

  1. Les loyers: en Israël, les revenus provenant de loyers d’habitation sont exemptés jusqu’à un total d’environ 5000 shekels. Au-delà, il est possible d’appliquer un taux forfaitaire de 10%. Si vous louez un local commercial ou si vous faites de la location saisonnière, l’imposition est pleine et marginale, et cela en fonction de l’ensemble de vos revenus en Israël.

 

  1. L’immobilier commercial : une transaction est dite commerciale quand elle concerne soit une société, soit un local professionnel. La fiscalité est tout autre et les exemptions de droit commun ne valent plus. Ainsi, il a longtemps été déconseillé d’un point de vue fiscal d’acquérir et/ou de louer un bien commercial pourtant loué plus cher au mètre carré. Aujourd’hui, les réformes fiscales sont telles que souvent, l’étude d’une optimisation fiscale vous permettra d’investir dans un bien au rapport locatif plus élevé sans y perdre au niveau fiscal.

 

L’analyse de la fiscalité applicable à une transaction est un élément essentiel. De plus, si vous êtes non-résident, une transaction peut aussi avoir des répercutions fiscales dans votre pays de résidence. Notre cabinet se tient à votre disposition pour ce type de question.

SIGNATURE MARUANI

Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation

habib

Société en Israël paradis High-Tech

Par Johann Habib avocat fiscaliste franco-israélien

En restructurant la société a risque limitée, Israël s’est dotée en 1999 d un outil legal extrêmement moderne et performant, adaptant ainsi le droit des sociétés aux évolutions économiques exigeant rapidité souplesse et simplification.
Dans le même temps, le législateur a fait sur une dizaine d’années plusieurs reformes instituant des avantages fiscaux a destination des entreprises innovantes.
L histoire de l industrie de la Hi tech israélienne montre que cet environnement juridique et fiscal associe a un esprit innovateur a permis l’émergence et développement de leader mondiaux dans leurs secteurs: checkpoint, waze, viber ainsi que l implantation de centres de Recherche et Développement de nombreuses sociétés américaines ou européennes comme Intel ou IBM par exemple. Chaque année des dizaines de milliers d entreprises innovantes et créatives sont créées dans ce secteur.

1. un outil par nature innovant

La constitution d une société est extrêmement rapide en Israël. Des lors que les quelques documents légaux rédigés par avocat sont dûment remplis par les associes et directeurs, il faut compter trois jours ouvres pour obtenir un certificat de constitution, “acte de naissance” de la société lui permettant de contracter, d ouvrir un compte en banque et l obligeant a se déclarer auprès des services fiscaux et sociaux.
la société a risque limitée israélienne laisse une grande place a l innovation et la souplesse. La règle est la liberté contractuelle. On peut par exemple prevoir comme objet social “toute activite”. De la meme maniere, il n y a pas de capital minimum sauf pour certaines activites reglementees.
La gouvernance est decidee et organisee librement par les associes en amont. La seule exigeance est la publicite de ces organes afin de proteger les tiers.
A l inverse, la discretion de l identite des investisseurs est repandue en Israel par l utilisation de la fiducie. Le fiduciaire apparait comme detenteur de parts au registre des societes. En revanche, il est obligatoire de faire une declaration au centre des impots devoilant l identite du beneficiaire effectif afin d eviter des deconvenues en cas de retour des parts a son nom ou de distribution de dividendes a son profit.

2 Une fiscalite a deux regimes

L’exercice de l’activite commerciale par le biais d’une societe permet le report d’une partie de l’imposition sur les benefices tant que celui ci n est pas distribue. L’un des avantages à exercer par le biais d une société est que la totalite de l impot n est pas immediatement exigible si le benefice n est pas distribue. Cela permet aux actionnaires d envisager le reemploi des fruits de l activite dans de l investissement ou dans l embauche de salaries.
En regle general l impot sur les benefices est de 25% . le taux d impot sur la distribution des dividendes oscille entre 5% et 30% selon la qualite de l actionnaire, et sa residence, locale ou dans un des nombreux pays ayant contracte avec Israel une convention fiscale.

3. Quelques avantages fiscaux a l investissement dans la hi tech

Tout d abord a l echelle municipale, nombreuses sont les communes qui attirent les entreprises de haute technologie en leur appliquant des reductions massives de taxe locale (“arnona”), ces taxes etant assises sur la surface des locaux exploites par l entreprise.

A l echelle nationale, apres plusieurs reformes, la loi sur l incitation a l investissement en capital de 1959 a ete profondemment reformee en 2011 afin de favoriser le developpement des societes Hi tech en Israel et de les maintenir sur le sol national. L objectif etait aussi de pouvoir soutenir la concurrence internationale de plus en plus performante pour les “etablissements innovants”.
Les conditions d octroi d avantages fiscaux sont assez precis dans la loi. Cela dit son interpretation necessite la consultation d un professionnel afin que les entrepreneurs et investisseurs puissent faire entrer leur societe dans les criteres d acceptation d “etablissement innovant” par l administration fiscale israelienne. Il s agit par exemple de bien prendre en compte la notion d “etablissement” et le nombre de salaries necessaires a sa definition comme telle, au cas par cas selon l activite developpee.

Le taux d impot sur les societes peut etre de 9% a 16% selon l activite developpee et le lieux d implantation de l etablissement

En cas de distribution de dividendes, le taux peut etre de 20%.

D autres avantages fiscaux existent comme l amortissement accelere de certains investissements ainsi que des subventions directes attribuees a ces societes.

Ceci n est pas et ne remplace pas une consultation juridique.reproduction sur accord de l auteur exclusivement.

 

Johann Habib, avocat fiscaliste franco israelien
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